ДОМ, ЗАВИСШИЙ В ВОЗДУХЕ
Жить по соседству с зелёными скверами и набережной Иртыша, ещё и вдали от промышленных предприятий — мечта многих жителей Павлодара. Нефтехимический, электролизный, картонно-рубероидный, трубопрокатный заводы — это не только рабочие места для горожан и налоги для казны. Это ещё и «слава» одного из самых загрязнённых городов Казахстана.
Когда в 2021 году в шаговой доступности от реки стали строить две пятиэтажки, которые назвали жилым комплексом клубного типа, нашлись и желающие купить в них квартиры. Застройщик, компания «УБУНТУ», выкупивший земельный участок у частного владельца, получил в акимате архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство и согласовал эскизный проект. Жильё по адресу: Торайгырова, 1/4, было практически готово к сдаче в эксплуатацию, но тут возникли споры...
Сотрудники комитета по делам строительства провели летом 2022 года внеплановую проверку отдела архитектуры. Комитет пришёл к заключению, что законность выданных «УБУНТУ» разрешений под большим вопросом. В генеральном плане города участок, где построены дома, значится рекреационной зоной, строительство там запрещено.
Комитет подал в суд, чтобы оспорить действия отдела архитектуры. Суд первой инстанции признал выданные акиматом разрешительные документы на строительство незаконными. Отдел архитектуры и градостроительства подал апелляцию. На сегодняшний день дело находится в Верховном суде.
Параллельно компания-застройщик «УБУНТУ» подала в суд на управление государственного архитектурно-строительного контроля Павлодарской области (ГАСК) с целью оспорить отрицательное заключение по двум домам на Торайгырова, 1/4. Дело было рассмотрено в конце марта в специализированном межрайонном административном суде.
Заинтересованными лицами по делу выступили владельцы квартир.
— Я требую, чтобы ГАСК подписал акт ввода в эксплуатацию. Думаю, что меня поддержат все те, кто купил в этих домах квартиры. Мы до конца не понимаем ситуацию. Участок продали. Разрешительные документы выдали. Проект застройки утвердили. Пока дома строили, ни один чиновник не сказал, что стройка незаконна. Мы оформляли сделку в ипотеку через банк, и там не возникло никаких вопросов. Мы хотим заехать в своё жилье, и как можно скорее, — заявил один из владельцев квартиры в доме на Торайгырова, 1/4.
— У меня нет возможности снимать квартиру и платить ипотеку. Я рассчитывала заехать в своё жилье и платить за него. Вы видели цены на аренду квартир? Ипотека выходит больше 200 тысяч в месяц. Поэтому я сейчас единственная заехала в дом, который не ввели в эксплуатацию. У меня нет другого выхода, — высказалась на суде владелица другой квартиры.
Представитель ГАСК заявил, что девушка живёт в доме неправомерно, поскольку акта ввода жилья в эксплуатацию нет.
— А кто мне возместит мои незапланированные затраты за аренду жилья? Почему я должна переплачивать из-за ошибок и споров госорганов?! — парировала жительница.
Требование стройкомпании отозвать отрицательное заключение ГАСК суд удовлетворил. Но это решение на сложившуюся ситуацию повлиять не может. Дома построены, но владельцы квартир не могут в них жить.
Руководитель управления ГАСК Арман Бекбосынов говорит, что проведённая во второй половине прошлого года проверка комитета охватила многие строящиеся объекты в Павлодаре. В списке нелегитимных построек, кроме комплекса по Торайгырова, 1/4, оказались ещё несколько многоэтажных домов.
— Наше ведомство и комитет не имеют права проверять законность строящихся объектов без жалобы от юридических или физических лиц. В случае Торайгырова, 1/4, в комитет обратилась общественная организация «Адалдык жолы». Они рассказали, какие, на их взгляд, есть нарушения. В связи с этим приехали инспекторы из комитета строительства. Они выписали предписание об отмене архитектурно-планировочного задания, — прокомментировал Арман Бекбосынов.
Сейчас разбирательство между комитетом по делам строительства и подразделением архитектуры проходит в высшей судебной инстанции в Астане.
— Если суд выиграет отдел архитектуры, тогда мы сможем подписать акт ввода. А если же дело выиграет комитет, то вопрос о введении в эксплуатацию дома зависнет в воздухе, здания нужно будет сносить, — объясняет глава управления ГАСК.
Судебные инстанции уже выносили решения о сносе достроенных домов. 20 апреля 2023 года специализированный суд Павлодара постановил принудительно снести строение по адресу: Максима Горького, 44, 46, и привлечь к ответственности компанию MALAISARY GROUP по статье «Незаконное строительство» (статья 319 Кодекса об административных правонарушениях).
На участке возвели пятиэтажный многоквартирный дом, хотя целевое назначение земли «индивидуальное жилищное строительство». Работы велись без архитектурно-планировочного задания, проектно-сметной документации и уведомления о начале строительства. Суд признал объект самовольной застройкой.
В суде директор компании просил не сносить строение, так как у фирмы есть сертификаты соответствия на строительные материалы и дом, по его утверждению, возводится с учётом всех строительных требований. Он заверил, что в госорганы передан необходимый пакет документов для получения разрешения на строительство.
За последние полгода суды постановили снести или полностью заморозить строительство в Павлодаре как минимум пяти многоэтажных домов. Ещё около 30 строительных объектов считаются спорными, законность их возведения рассматривают в судах.
ОБОСТРИВШАЯСЯ ПРОБЛЕМА
Проблема точечной застройки существует в Павлодаре и других относительно крупных городах страны не первый год, но в последнее время она особенно обострилась, что связано с общей активизацией строительного сектора. Бум на рынке недвижимости простимулирован за счёт государственных программ льготной ипотеки и предоставления казахстанцам возможности досрочно снимать часть пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. Возможно, немаловажную роль играют также упрощение процедуры получения разрешительных документов на строительство и сокращение контрольных полномочий государственных органов, ответственных за строительство.
Инспекторы не могут постоянно находиться на стройплощадках, так как у них нет оснований для постоянного контроля. В 2016 году в Казахстане отменили комиссионную приёмку новых объектов, в которой раньше участвовали инспекторы ГАСК, служб ЧС и санитарные врачи.
— У вас есть участок земли, и вы подаете пакет документов. Если документы в порядке, то акимат не имеет права вам отказать. Если откажет, то вы просто подадите в суд и, скорее всего, его выиграете. На стадии строительства и сдачи объекта присутствует заказчик, проектная организация и технадзор, которых оплатил тот же заказчик. Акт ввода в эксплуатацию выдаётся ГАСКом без выезда, если все документы в порядке. Повторюсь: проверять объект мы имеем право только по обращениям. Есть сигнал — значит, выезжаем, фиксируем нарушения, подаём в суд. Раньше ГАСК курировал стройку на всех этапах, но в рамках упрощения для развития бизнеса наши полномочия сократились, и этим могут пользоваться заинтересованные лица, — говорит Арман Бекбосынов. — Я не могу дать оценку закону. Но на основании проверок, которые у нас были совместно с комитетом по делам строительства, можно сказать, что сотрудники отделов архитектуры и земельных отношений не исполняют и игнорируют требования законодательства. Например, выдают разрешения на застройку территорий, на которых нет проекта детальной планировки, нарушают генплан.
В Павлодаре были случаи, когда здания были построены и сданы в эксплуатацию с нарушениями градостроительных норм и требований Экологического кодекса. Не помешали застройке и активная позиция горожан, и долгие судебные разбирательства.
Один из самых громких кейсов — строительство здания филиала Forte Bank’а, который принадлежит долларовому миллиардеру Булату Утемуратову. В 2019 году в одном из самых больших и зелёных парков «Денсаулык» на центральной улице Торайгырова вырубили деревья ради стеклянной коробки офисного здания.
В городе с удручающей экологической обстановкой и скромным зелёным фондом стройка вызвала резонанс. Невзирая на многочисленные обращения павлодарцев в акиматы, ГАСК, прокуратуру и администрацию президента, представители банка получили необходимые документы в обход общественных слушаний и построили здание. В разгар скандала выяснилось, что годом ранее чиновники подкорректировали генеральный план города и перевели парк из рекреационной зоны в категорию земель культурно-деловой застройки.
Смежная проблема — уплотняющая застройка, когда на прилегающей к жилым домам территории, нередко прямо во дворах многоэтажек, вырастают другие строения. От такого тесного соседства в дома не поступает достаточно света, а жильцы остаются без детских площадок, автопарковок и мест, где могли бы отдохнуть. Поскольку здания подключают к уже имеющимся коммуникациям, то «побочными» эффектами уплотняющей застройки становятся недостаточное напряжение в электросети и низкое давление в водопроводных трубах — как следствие, часто отключается свет, падает напор воды, она не поднимается на верхние этажи.
В 2018 году павлодарцев вынудило бить тревогу строительство трёхэтажного бизнес-центра рядом с пятиэтажками по улице Бухар Жырау. Стало понятно, что новое здание будет буквально на расстоянии вытянутой руки от домов.
Жильцы встали на защиту своей территории, привлекли внимание СМИ. После этого акимат пытался через суд отозвать разрешение на строительство, но получил отказ. Верховный суд тоже не посчитал нужным запрещать строительство. Здание отстроили в кратчайшие сроки. Уже больше трёх лет жители домов по улице Бухар Жырау живут в тёмных квартирах. В семи метрах от их жилья пустует новое трёхэтажное здание, владельцы по сей день не нашли ему применения.
Проблема точечной и уплотняющей застройки остро стоит, пожалуй, во всех крупных и относительно крупных городах Казахстана. Художница с активной гражданской позицией из Алматы Салтанат Ташимова почти 10 лет борется за возможность дышать свежим воздухом, ходить по обустроенным тротуарам и дворам в крупнейшем городе страны. Активистка организовывает мирные акции и митинги против точечной и уплотняющей застройки Алматы, который расположен в зоне высокого сейсмического риска.
Ташимова убеждена, что новые правила предоставления разрешения на стройку — когда достаточно просто уведомить госорганы об объекте — ухудшили ситуацию.
— Во-первых, на разных этапах строительства никто из госорганов не проверяет стройку на правомерность. Во-вторых, из мониторинговой группы убрали представителей ДЧС и ГАСКа. В нормативные документы тоже внесли изменения. Например, уменьшили допустимое расстояние между домами или сократили количество часов, когда [в окна] должен попадать солнечный свет. Крупные застройщики пролоббировали эти правила в отношении малого бизнеса и разбили свои крупные компании на более мелкие. А в отношении малого бизнеса у госорганов связаны руки. Назначить элементарную проверку многого стоит. Госорганам и общественности остаётся только судиться, но и это неэффективно. Юристы ГАСКа либо некомпетентные, либо специально проигрывают процессы, а суды в основном продажные, — говорит Ташимова, выдвигая претензии в том числе в отношении судебной системы, в адрес которой немало упрёков.
Активистка уверена, что до начала строительства должны учитываться мнения градостроительных советов, а общественные слушания необходимо проводить для каждого объекта не для галочки, а для реального выяснения и учёта мнения жителей.
— Эта тема касается абсолютно всех нас, — считает Салтанат Ташимова. — Новые дома строятся с нарушениями, которые могут стоить нам жизни. Многоэтажки ставят, не соблюдая строительные нормы и правила, не говоря о том, что плотность застройки влияет на экологическую обстановку.
КОММЕНТАРИИ