Власти часто повторяют, что ипотечный кредит могут позволить себе только люди с высокими доходами. Но что делать после девальвации тенге неплатежеспособным заемщикам, которые оформили кредиты в период ипотечного бума?
Очередная одномоментная девальвация тенге, случившаяся 11 февраля, застала многих должников по ипотеке, похоже, врасплох. Тенге в один день потерял по официальному курсу 19 процентов. Но власти в последнее время часто призывали население к финансовой грамотности, призывали не рассматривать кредит как легкий выход из ситуации.
Председатель Нацбанка Кайрат Келимбетов считает, что ипотечные кредиты рассчитаны на ограниченный круг граждан.
Протест ипотечников в Астане недалеко от строящихся жилых зданий. 22 мая 2013 года.
«…Это те люди, которые получают большую зарплату или в целом являются, давайте назовем, богатыми людьми. Вот им могут выдаваться кредиты, потому что они ипотечно платежеспособны. Покупать жилье в ипотеку могут не более 5—10 процентов казахстанцев», — приводит агентство Tengrinews.kz. слова Кайрата Келимбетова, сказанные на одной из пресс-конференций еще до девальвации тенге.
ФОРМУЛА ОДНОГО КРЕДИТА
Получить и погасить ипотечный кредит в Казахстане – действительно дорогое удовольствие. Почти все банки второго уровня имеют стандартные условия выдачи ипотечного кредита. Незначительная разница имеется лишь в процентных ставках, величине первоначального взноса и сроках.
Предположим, клиент банка получил ипотечный кредит сроком на 30 лет (360 месяцев) на покупку квартиры стоимостью 90 тысяч долларов. Он платит банку первоначальный взнос в сумме 10 процентов от приобретаемого жилья. Ставка вознаграждения банка — 13,5 годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) от 14,6 годовых плюс один процент комиссии за зачисление денег на счет. Согласно условиям банка, клиент обязан будет ежемесячно выплачивать банку 916 долларов.
В конечном итоге клиент обязан возвратить банку не только полученный кредит в 79 200 долларов, но и проценты в сумме 249 880 долларов (округленно). То есть проценты в три раза превышают саму сумму кредита.
БАНКИ И ИПОТЕКА
Ежегодно в Казахстане сдаются в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья, часть из которых идет на продажу по ипотечному кредитованию. В 2011—2012 годах значительно возрос объем жилья, продаваемого по ипотеке. В 2012 году этот показатель составил 20,6 процента от общего объема квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
Ипотечные кредиты выдаются банками и ипотечными организациями и на покупку жилья на вторичном рынке.
Ввод в эксплуатацию жилья общей площади и продажа по ипотечному кредитованию (в тысячах квадратных метров)
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | |
| тыс. кв. м | 2591 | 4992 | 6245 | 6679 | 6848 | 6403 | 6409 | 6531 | 6742 | 6844 |
|
в т.ч. продажа по ипотечному кредитованию | 107 | 741 | 747 | 1081 | 1055 | 637 | 817 | 1193 | 1393 | - |
Можно сказать, что в 2004 году в Казахстане начался ипотечный бум. За девять лет объем продаж по ипотечному кредитованию вырос в 13 раз.
Одновременно с этим рос и объем ипотечного кредитования населения банками второго уровня (БВУ). Согласно данным статистического бюллeтеня Национального банка, объем ипотечных кредитов, выданных банками за девять лет, увеличился в 8,7 раза и к концу 2013 года достиг суммы в 863,8 миллиарда тенге.
Стоит отметить, что до 2007 года в Казахстане существенными темпами росли цены на недвижимость: стоимость обычной однокомнатной квартиры в Алматы на вторичном рынке доходила до 80 тысяч долларов. Однако с наступлением финансового кризиса 2008-2009 годов банки столкнулись с проблемами массовой просрочки платежей по кредитам, а затем – и с прекращением обслуживания займов. В категорию «проблемных» заемщиков попали люди, пострадавшие от кризиса, – потерявшие работу, утратившие бизнес. Перед ними возникла реальная угроза выселения из купленного в ипотеку жилья. Неплатежеспособные заемщики создали общественные организации, основные требования которых свелись к списанию суммы банковского вознаграждения.
Проблемы ипотечников пока остаются нерешенными. Многие из проблемных заемщиков лишились крова, другие продолжают жить в купленных по ипотеке квартирах, рискуя быть выселенными в любой день. Уровень проблемных займов в банковском секторе Казахстана остается одним из самых высоких в мире. По данным комитета по финансовому надзору Национального банка, займы с просроченной задолженностью свыше 90 дней на декабрь 2013 года составляли более четырех триллионов тенге, или 31,4 процента от ссудного портфеля банков второго уровня.
В ОЖИДАНИИ СНИЖЕНИЯ СТАВКИ
В начале этого года появилась надежда на снижение ставок по ипотеке. Председатель Национального банка Кайрат Келимбетов на январском брифинге заявил, что рассматривает возможность снижения предельного значения ГЭСВ по банковским кредитам:
— Мы в этом году думаем, что эту ставку будем понижать, и сейчас с банками начинаем обсуждать этот вопрос.
Однако даже если ставка ГЭСВ будет снижена, аналитики подвергают сомнению серьезный рост объемов ипотечного кредитования из-за одномоментной девальвации, проведенной 11 февраля, ведь большая часть ипотечных кредитов выдается с привязкой к курсу доллара.
Экономист Меруерт Махмутова на своей странице в сети Facebook пишет, что одним из последствий прошлой девальвации является «мировое лидерство банковского сектора Казахстана по объему неработающих кредитов». Она полагает, что эта проблема не уменьшится и сейчас, из-за новой девальвации тенге.