Очередная одномоментная девальвация тенге, случившаяся 11 февраля, застала многих должников по ипотеке, похоже, врасплох. Тенге в один день потерял по официальному курсу 19 процентов. Но власти в последнее время часто призывали население к финансовой грамотности, призывали не рассматривать кредит как легкий выход из ситуации.
Председатель Нацбанка Кайрат Келимбетов считает, что ипотечные кредиты рассчитаны на ограниченный круг граждан.
«…Это те люди, которые получают большую зарплату или в целом являются, давайте назовем, богатыми людьми. Вот им могут выдаваться кредиты, потому что они ипотечно платежеспособны. Покупать жилье в ипотеку могут не более 5—10 процентов казахстанцев», — приводит агентство Tengrinews.kz. слова Кайрата Келимбетова, сказанные на одной из пресс-конференций еще до девальвации тенге.
ФОРМУЛА ОДНОГО КРЕДИТА
Получить и погасить ипотечный кредит в Казахстане – действительно дорогое удовольствие. Почти все банки второго уровня имеют стандартные условия выдачи ипотечного кредита. Незначительная разница имеется лишь в процентных ставках, величине первоначального взноса и сроках.
Предположим, клиент банка получил ипотечный кредит сроком на 30 лет (360 месяцев) на покупку квартиры стоимостью 90 тысяч долларов. Он платит банку первоначальный взнос в сумме 10 процентов от приобретаемого жилья. Ставка вознаграждения банка — 13,5 годовых, годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) от 14,6 годовых плюс один процент комиссии за зачисление денег на счет. Согласно условиям банка, клиент обязан будет ежемесячно выплачивать банку 916 долларов.
В конечном итоге клиент обязан возвратить банку не только полученный кредит в 79 200 долларов, но и проценты в сумме 249 880 долларов (округленно). То есть проценты в три раза превышают саму сумму кредита.
БАНКИ И ИПОТЕКА
Ежегодно в Казахстане сдаются в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья, часть из которых идет на продажу по ипотечному кредитованию. В 2011—2012 годах значительно возрос объем жилья, продаваемого по ипотеке. В 2012 году этот показатель составил 20,6 процента от общего объема квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
Ипотечные кредиты выдаются банками и ипотечными организациями и на покупку жилья на вторичном рынке.
Ввод в эксплуатацию жилья общей площади и продажа по ипотечному кредитованию (в тысячах квадратных метров)
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | |
| тыс. кв. м | 2591 | 4992 | 6245 | 6679 | 6848 | 6403 | 6409 | 6531 | 6742 | 6844 |
|
в т.ч. продажа по ипотечному кредитованию | 107 | 741 | 747 | 1081 | 1055 | 637 | 817 | 1193 | 1393 | - |
Можно сказать, что в 2004 году в Казахстане начался ипотечный бум. За девять лет объем продаж по ипотечному кредитованию вырос в 13 раз.
Одновременно с этим рос и объем ипотечного кредитования населения банками второго уровня (БВУ). Согласно данным статистического бюллeтеня Национального банка, объем ипотечных кредитов, выданных банками за девять лет, увеличился в 8,7 раза и к концу 2013 года достиг суммы в 863,8 миллиарда тенге.
Стоит отметить, что до 2007 года в Казахстане существенными темпами росли цены на недвижимость: стоимость обычной однокомнатной квартиры в Алматы на вторичном рынке доходила до 80 тысяч долларов. Однако с наступлением финансового кризиса 2008-2009 годов банки столкнулись с проблемами массовой просрочки платежей по кредитам, а затем – и с прекращением обслуживания займов. В категорию «проблемных» заемщиков попали люди, пострадавшие от кризиса, – потерявшие работу, утратившие бизнес. Перед ними возникла реальная угроза выселения из купленного в ипотеку жилья. Неплатежеспособные заемщики создали общественные организации, основные требования которых свелись к списанию суммы банковского вознаграждения.
Проблемы ипотечников пока остаются нерешенными. Многие из проблемных заемщиков лишились крова, другие продолжают жить в купленных по ипотеке квартирах, рискуя быть выселенными в любой день. Уровень проблемных займов в банковском секторе Казахстана остается одним из самых высоких в мире. По данным комитета по финансовому надзору Национального банка, займы с просроченной задолженностью свыше 90 дней на декабрь 2013 года составляли более четырех триллионов тенге, или 31,4 процента от ссудного портфеля банков второго уровня.
В ОЖИДАНИИ СНИЖЕНИЯ СТАВКИ
В начале этого года появилась надежда на снижение ставок по ипотеке. Председатель Национального банка Кайрат Келимбетов на январском брифинге заявил, что рассматривает возможность снижения предельного значения ГЭСВ по банковским кредитам:
— Мы в этом году думаем, что эту ставку будем понижать, и сейчас с банками начинаем обсуждать этот вопрос.
Однако даже если ставка ГЭСВ будет снижена, аналитики подвергают сомнению серьезный рост объемов ипотечного кредитования из-за одномоментной девальвации, проведенной 11 февраля, ведь большая часть ипотечных кредитов выдается с привязкой к курсу доллара.
Экономист Меруерт Махмутова на своей странице в сети Facebook пишет, что одним из последствий прошлой девальвации является «мировое лидерство банковского сектора Казахстана по объему неработающих кредитов». Она полагает, что эта проблема не уменьшится и сейчас, из-за новой девальвации тенге.
